Kupili dom, ale nikt nie powiedział im o duchach. Sąd stanął po ich stronie!

Czy można odstąpić od zakupu domu tylko dlatego, że jest… nawiedzony? Jak się okazuje – tak. W jednej z najbardziej niezwykłych spraw w historii amerykańskiego sądownictwa, sąd nie tylko uznał istnienie duchów za istotny aspekt prawny, ale wręcz przyznał kupującemu rację i pozwolił mu wycofać się z transakcji. To nie żart – to precedens.

Duchy z Nyack – najbardziej znany przypadek nawiedzonej nieruchomości

Wszystko zaczęło się w malowniczym miasteczku Nyack w stanie Nowy Jork, gdzie w XIX-wiecznej rezydencji przy Front Street mieszkała Helen Ackley. Przez lata publicznie opowiadała o tym, że jej dom jest nawiedzony. Historie o pojawiających się postaciach, tajemniczych krokach i duchach budzących wnuki trafiły nawet do gazet i przewodników turystycznych.

W 1990 roku Helen postanowiła sprzedać dom. Kupujący, Jeffrey Stambovsky, był z początku zachwycony nieruchomością, ale gdy przypadkiem dowiedział się o jej reputacji – poczuł się oszukany. Twierdził, że nie został poinformowany o „paranormalnym aspekcie” nieruchomości i złożył pozew.

Sąd: „Dom jest prawnie nawiedzony”

Sprawa trafiła do sądu jako Stambovsky v. Ackley, a jej finał był zaskakujący. W 1991 roku Sąd Apelacyjny stanu Nowy Jork orzekł, że:

„Ponieważ właścicielka sama wielokrotnie i publicznie deklarowała, że dom jest nawiedzony, nie może zaprzeczyć tej wersji. W świetle prawa – dom jest nawiedzony.”

Sąd nie oceniał istnienia duchów, ale uznał, że skoro nieruchomość ma powszechnie znaną reputację jako nawiedzona, to zatajenie tej informacji stanowi istotne naruszenie zasad uczciwego obrotu. Kupujący otrzymał prawo do odstąpienia od umowy – i tak się stało.

Nie tylko duchy – „psychologiczne wady” nieruchomości

Ten przypadek stworzył precedens. Pokazał, że nieruchomość może mieć wartość symboliczną lub emocjonalną, która wpływa na jej atrakcyjność i cenę. W USA takie nieruchomości nazywane są stigmatized properties – czyli „nieruchomościami napiętnowanymi”.

Mogą nimi być domy, w których:

• doszło do morderstwa lub samobójstwa;
• mieszkała osoba publicznie znienawidzona;
• istnieje przekonanie o złej energii lub klątwie;
• dochodziło do paranormalnych zjawisk.

W niektórych stanach USA, np. w Kalifornii czy Nowym Jorku, prawo wymaga ujawnienia takich informacji potencjalnemu nabywcy. Ich zatajenie może skutkować roszczeniem lub rozwiązaniem umowy.

Inne przypadki: co się działo po przeprowadzce?

Stambovsky v. Ackley to najgłośniejszy i najbardziej jednoznaczny przypadek, ale nie jedyny. Poniżej znajdziesz kilka innych udokumentowanych spraw, w których nabywcy twierdzili, że „coś było nie tak” z nieruchomością,

Kelly v. Tselikis (USA, Maine)

Kupujący pozwał sprzedającego, twierdząc, że w domu „coś jest”. Od początku czuł się nieswojo, słyszał głosy i miał poczucie obecności. Sprawa trafiła do sądu, który jednak uznał, że subiektywne odczucia duchowe nie są podstawą do unieważnienia transakcji – chyba że reputacja domu była powszechnie znana i zatajona.

Chiny – dom uznany za nawiedzony, umowa unieważniona przez sąd

W 2008 roku w Szanghaju doszło do precedensowej sprawy dotyczącej tzw. xiongzhai – czyli „domu o złej reputacji”. Kupujący nabył nieruchomość, w której wcześniej miało miejsce brutalne morderstwo. Informacja ta została przez sprzedającego i pośrednika zatajona. 

Nowy właściciel, twierdząc, że dom wywołuje u niego strach i poważny dyskomfort psychiczny, wystąpił do sądu z żądaniem unieważnienia umowy. Sąd Rejonowy w Pudong orzekł, że doszło do „oszustwa cywilnego przez zatajenie istotnych informacji” i przyznał kupującemu rację – umowa została rozwiązana. To jeden z niewielu przypadków na świecie, w którym duchowa reputacja domu doprowadziła do faktycznego unieważnienia sprzedaży.

Japonia – śmierć w mieszkaniu? Należy ujawnić

W Japonii obowiązuje prawo dotyczące tzw. jiko bukken – „domów po wypadkach”, czyli takich, w których doszło do zgonu, samobójstwa, morderstwa lub innych zdarzeń wpływających na komfort psychiczny przyszłego mieszkańca.

W 2022 roku Business Insider opisał przypadek rodziny, która zamieszkała w mieszkaniu po samobójstwie poprzedniego lokatora. Po ujawnieniu prawdy rodzina twierdziła, że doświadczała niepokoju, zaburzeń snu i „dziwnej atmosfery” – i wystąpiła z żądaniem odszkodowania wobec agenta nieruchomości, który nie poinformował o historii lokalu. 

Choć sprawa zakończyła się ugodą, przypadek odbił się szerokim echem i skłonił do dalszego zaostrzenia przepisów – obecnie japońskie prawo obliguje pośredników do ujawniania takich faktów, jeśli mogą one wpływać na decyzję najemcy lub kupującego.

Duchy w sądzie – co z Polską?

W polskim prawie nie ma obowiązku ujawniania „duchowej historii” nieruchomości, ale jeśli miejsce jest powszechnie znane jako nawiedzone, a informacja ta została zatajona, można próbować dochodzić roszczeń na podstawie:

• art. 84 Kodeksu cywilnego (błąd);
• lub art. 556 KC (wady fizyczne lub psychiczne rzeczy).

Dotąd nie odnotowano w Polsce precedensowego wyroku o duchach, ale… kto wie, co przyniesie przyszłość?

Podsumowanie

Sprawa Stambovsky v. Ackley pokazuje, że duchy mogą mieć znaczenie prawne, o ile są częścią publicznie znanej historii nieruchomości. Jeśli reputacja domu została zatajona, a kupujący czuje się oszukany – prawo może stanąć po jego stronie.

Choć sądy nie rozstrzygają, czy duchy istnieją, to jedno jest pewne: ich obecność – nawet domniemana – może realnie wpłynąć na wartość domu, zdrowie psychiczne mieszkańców i skutki prawne transakcji.

Źródła

• Stambovsky v. Ackley, 169 A.D.2d 254 (N.Y. App. Div. 1991)
• Real Estate Law Journal, Vol. 35, No. 3 (2006)
• Randall Bell, Stigmatized Real Estate: Murder, Ghosts and Other Infamous Properties (2003)
• NHK News Japan (2013), raport o „jiko bukken”
• Andrea Perron, House of Darkness House of Light, Vol. 1–3